Longtemps à l’ombre de Genève, Lausanne s’émancipe aujourd’hui de sa grande-sœur lémanique. Pour répondre à la forte croissance démographique en cours, le Grand Lausanne vit au rythme des pelleteuses. Or l’objectif des autorités visant à concilier densification, écologie et logements abordables, n’est pas sans failles. 

« Il fait bon vivre à Lausanne! J’adore son ambiance décontractée, son offre culturelle, la multitude de bars sympa, et le fait que tout soit à proximité ». Karine est Genevoise d’origine. Pour des raisons professionnelles, elle s’est établie dans la capitale vaudoise, et vit aujourd’hui aux Falaises, un nouveau quartier à deux pas du CHUV.

Ce portait de Lausanne dépeint par Karine résume bien le mélange d’ingrédients qui ont permis à la ville de décoller l’image de bourgade endormie qui lui a longtemps collé à la peau.

Il faut dire que la quatrième ville de Suisse ne manque pas d’atouts: sa position géographique fait d’elle un noeud ferroviaire à équidistance des autres villes de Suisse romande. Haut-lieu de la vie nocturne, pôle sportif, scientifique et culturel, Lausanne est aussi au cœur des dernières grandes mobilisations en Suisse romande: la grève des femmes, le 14 juin 2019, et les régulières grèves pour le climat.

Multinationales et organisations sportives se sont-elles aussi installées dansr la capitale olympique. Ses hautes écoles, EPFL en tête, sont par ailleurs régulièrement citées parmi les meilleures universités du monde.

C’est d’ailleurs sur le campus de la même EPFL que la RTS prendra ses nouveaux quartiers. Y seront notamment rapatriés une partie genevoise de la rédaction TV. Une décision qui n’a d’ailleurs pas manqué de faire grincer les dents de certains élus du bout du lac.

Cette somme d’éléments ont indiscutablement favorisé le développement de Lausanne. De même que le caractère jeune et cosmopolite de sa population. « Dans les années septante, une sorte de chassé-croisé s’est opéré dans les petites villes comme Lausanne », analyse Jacques Lévy, géographe et ancien professeur à l’EPFL.

« Une partie de la population citadine qui souhaitait acheter un logement ou emménager dans un espace plus grand, s’est déplacée en campagne ou en zone périurbaine, poursuit Jacques Lévy. Lors du profond développement des hautes écoles, au tournant des années nonante, ces places vacantes ont permis un rajeunissement très marqué de la population du centre-ville. »

Aujourd’hui, l’Université et l’EPFL comptent plus de 27’000 étudiants. Et la quatrième ville de Suisse, aujourd’hui peuplée de 146’000 âmes, pourrait accueillir 30’00 habitants supplémentaires d’ici dix ans, selon les projections.

Pour couronner le tout, Lausanne a été désignée « meilleure petite ville au monde » l’année dernière par le magazine britannique Monocle.

Revers de la médaille

Cette succes story est sans doute aussi le fruit d’une confiance quasi totale accordée par la population lausannoise à l’égard de ses autorités. Grégoire Junod tient toutefois à nuancer. Certains projets ont mis du temps à voir le jour. « Pour le Musée cantonal des Beaux-Arts, on a pris 10 ans de retard suite au refus du premier projet par la population. »

Ledit Musée est aujourd’hui sorti de terre, à proximité de la gare. Le rejoindront prochainement le musée de l’Elysée (photographie) et le mudac (design), pour former le pôle muséal « Plateforme 10 ». 

Un autre écueil vient ternir cette image d’Epinal: les embouteillages et la saturation des transports publics aux heures de pointe. Pour y remédier, le trafic motorisé tend à être éloigné du grand centre. Le futur tram et la troisième ligne de métro, qui seront respectivement mis en service en 2023 et 2030, favoriseront l’emprunt des transports publics et renforcera la connection de Lausanne avec son agglomération.

Dans le cadre du projet Léman 2030, devisé à plus de 2 milliards de francs, l’élargissement des quais et une quatrième voie, actuellement en construction entre Lausanne et Renens, permettront de fluidifier la mobilité sur ce tronçon qui est le plus dense de Suisse romande.

Victime de son succès, Lausanne souffre également d’une pénurie endémique de logements. Pour y faire face, le bâtiment du Vortex, sur le campus universitaire, a été achevé en début d’année. D’abord pour loger les athlètes des Jeux Olympiques de la Jeunesse, puis des étudiants.

Le projet « Métamorphose » prévoit par ailleurs deux écoquartiers, aux Plaines-du-Loup et aux Prés-de-Vidy, qui devraient être achevés à l’horizon 2030.

Juché sur les hauteurs de la ville, élaboré sur une démarche participative, le projet des Plaines-du-Loup est le plus avancé des deux écoquartiers. Il réunira logements, commerces, espaces verts, écoles et une station du futur métro m3.

« L’écoquartier répond à la fois aux personnes qui souhaitent vivre en ville, et offre des logements accessibles à toutes les catégories de la population », affirme le syndic de Lausanne Grégoire Junod.

Envolée des prix du chauffage

L’élu socialiste, qui a repris les rênes de la ville en 2016, poursuit la politique de son prédécesseur écologiste Daniel Brélaz, a fortiori dans un contexte où les enjeux environnementaux sont plus brûlants que jamais.

La ville a ainsi fixé des normes environnementales très strictes (« Société 2000 watts ») pour garantir l’efficience énergétique du lotissement. Or l’envolée des prix du chauffage, issu de sondes géothermiques, a récemment suscité la grogne des petits investisseurs des Plaines-du-Loup.

Réunis en groupe de coopératives d’habitants, ils dénoncent des tarifs trois fois plus élevés que ceux du chauffage à mazouts. Ou quand les restrictions financières des particuliers se heurtent aux promesses de durabilité des autorités.

Constructions essentiellement en béton

Le choix de construire la quasi-totalité des bâtiments en béton – un matériau polluant et difficile à recycler – interpelle lui-aussi. « Un écoquartier, pour être vraiment durable, serait aujourd’hui construit avec une ossature bois », estime un architecte qui connait bien le projet, mais qui a préféré garder l’anonymat. Selon-lui, l’écoquartier de Vauban dans la ville allemande de Fribourg-en-Brisgau, de taille plus modeste, est un modèle à suivre.

Car l’envergure du projet des Plaines-du-Loup – censé accueillir 8000 habitants d’ici 2030 – a réduit les chances d’apporter certains remaniements en cours de processus. « Plus le projet est grand, plus il y a d’interlocuteurs, plus c’est complexe de satisfaire les exigences de chacun », poursuit l’architecte. Il rappelle que la genèse du projet remonte a près de quinze ans et que le premier coup de pioche a pris deux ans de retard.

Lausanne à court d’espace

Cette course au développement de Lausanne se retrouve par ailleurs confrontée à des limites physiques. Pour éviter que le patrimoine bâti du centre-ville ne soit défiguré voire démoli, comme il a pu l’être par le passé, les autorités ont renforcé sa protection dans leur dernier plan directeur.

Aussi le solde de zones à bâtir sur la commune s’est il réduit comme peau de chagrin, après que les derniers terrains constructibles, au nord de la ville, ont été déclassés l’automne dernier.

AUDIO – Grégoire Junod, syndic de Lausanne: « Les zones foraines, au nord de la ville, sont assimilées à des villages. »

“Une fois les écoquartiers terminés, il faudra soit arrêter de construire, soit construire en hauteur”, prédit Grégoire Junod.

Or la population lausannoise, qui avait rejeté le projet Taoua en 2014, semble encore frileuse à l’idée de voir des tours se dresser au cœur de sa ville. Une perspective qui n’effraie en revanche pas les habitants de l’Ouest.

La capitale vaudoise bientôt pleine comme un oeuf, la ruée vers l’Ouest lausannois s’accélère. C’est en effet dans les huit communes de ce district que le potentiel de croissance s’avère le plus fort: dans dix ans, la population devrait atteindre 115’000 habitants – contre 80’000 aujourd’hui – et pourrait même doubler d’ici 2040.

« Le retrait de l’industrie lourde a laissé certaines friches qui offrent aujourd’hui la possibilité d’un accueil plus fort de population », souligne Marc-Antoine Messer, urbaniste à l’EPFL.

Les projets immobiliers se multiplient. Parmi eux, la vaste plaine de Malley-Gare, à cheval entre les commune de Prilly et de Renens, comprendra deux tours de 63 et 76 mètres, approuvées par la population lors d’une votation en 2016.

La ville de Renens est elle aussi en profonde transformation . Le Parc du Simplon, qui jouxte la gare, est le plus grand des projets immobiliers sur la commune. Propriétaires du terrain, les CFF ne cachent pas leur objectif de rendement.

« Les bénéfices de ce projet n’iront toutefois pas dans la poche des actionnaires, affirme Jean-Philippe Schmidt, porte-parole des CFF. Ils seront réinjectés dans de nouveaux projets et dans le maintien des infrastructures ferroviaires », précise-t-il.

Crainte d’une flambée des loyers

La crainte de voir le prix des logements prendre l’ascenseur à Renens reste neanmoins palpable. « J’ai peur que mon appartement soit touché, ou que j’aie des augmentations de loyer », témoigne Elisa, établie à Renens depuis 10 ans.

Son trois pièces, situé à un jet de pierre de la gare, lui coûte environ mille francs par mois. Une exception pour Renens, même si la ville est réputée plus accessible que Lausanne.

Mais compte tenu des transformations qui sont à l’œuvre dans son quartier, Lisa sent l’étau se resserrer, et craint que « Renens finisse par perdre son âme de ville populaire et bon marché. »

VIDEO – Marc-Antoine Messer: « Tous les marqueurs qui peuvent dénoter un début de gentrification sont présents dans l’Ouest lausannois. »

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Le syndic de Renens Jean-François Clément se dit lui aussi préoccupé. « La commune possède moins de 10% de terrain constructible, ce qui accentue le risque de gentrification », regrette-t-il.

A titre d’exemple, si l’on se réfère aux prix indiqués sur le site du projet du Parc du Simplon, un appartement de 70m2 vaut 1850 francs en moyenne, sans les charges.

Selon nos calculs basés sur les données du comparateur genevois RealAdvisor, c’est environ 150 francs de plus que le prix moyen pour la même surface à Renens. Sans pratiquer des prix exorbitants, les CFF s’alignent donc à la moyenne supérieure.

Communes peu outillées

Quels instruments les communes peuvent-elles saisir pour endiguer une hausse des loyers? Depuis 2018, la loi vaudoise sur le logement leur permet de fixer des quotas de logements d’utilité publique, pour tout nouveau projet immobilier. Mais faute de moyen coercitif, tout reste question de négociation.

« Pour certains projets, on a réussi à imposer des logements à loyers modéré ou abordable », se réjouit Jean-François Clément. Dans le futur quartier Prilly-Malley, les communes sont parvenues à faire plafonner pendant 25 ans le loyer de 41 des 206 futurs logements. Le syndic de Renens estime « qu’il s’agit de premiers pas importants, même s’ils ne sont peut-être pas encore suffisants ».

Cette course au développement de Lausanne et de son agglomération s’arrêtera-t-elle?

Sur l’ensemble de l’arc lémanique (le deuxième pôle économique de Suisse), la croissance démographique est même plus forte qu’à Lausanne ou Genève. La commune de Gland par exemple, qui dénombrait 1530 habitants en 1960, en compte aujourd’hui 14’000. « Ces communes disposent de grands espaces pour le logement et les entreprises, et sont bien desservies par les transports publics », observe Jacques Lévy.

Autant de paramètres qui ont favorisé l’étalement urbain. Au point que le think tank « Avenir Suisse » prévoyait en 2012 que si l’urbanisation se poursuivait à ce rythme, la « Métropole lémanique » formerait un espace construit continu entre Lausanne et Genève d’ici 2040.

Pour éviter un tel scénario, la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) est passée par là. La révision du texte, acceptée par le peuple suisse en 2014, restreint fortement la création de zones à bâtir.

Pour grandir, les communes n’ont donc plus d’autre choix que de grandir vers l’intérieur, en densifiant le milieu bâti existant. Initié en 2007, le plan d’agglomération Lausanne-Morges (PALM) réunit 26 communes et poursuit précisément cet objectif.

80% de la population vit en zone urbaine

Cette aspiration forte à la densification ne fait toutefois pas l’unanimité au sein de la population. Le phénomène divise même les mouvements écologistes, certains émettant « une réticence vis à vis de toute action humaine trop nette, et de la ville en général », observe Jacques Lévy.

VIDEO – Jacques Lévy, géographe: « La densification suscite réglièrement des protestations au sein de la population. »

Dans le même temps, plus de 80% de la population suisse vit déjà dans un espace urbain.

« La majorité des gens préfère désormais habiter en ville, proche de leur emploi et des services, plutôt qu’en périphérie dans une villa, remarque l’urbaniste Vassilis Vénizelos. Un projet comme celui des Plaines-du-Loup répond à cette demande, tout en économisant l’espace au maximum », complète celui qui est aussi député chez les Verts vaudois.

Grégoire Junod observe pour sa part que densité ne rime pas nécessairement avec inconfort. « Le quartier sous-gare est celui où le sentiment de qualité de vie est le plus élevé, et où la densité est la plus forte de Lausanne. »

N’en déplaisent aux pourfendeurs de la densité, celle-ci semble être à ce stade la moins mauvaise manière de conjuguer croissance (démographique et économique) et durabilité (environnementale).

Reste à savoir si la nouvelle LAT sera suffisamment contraignante pour freiner le mitage du territoire. Vassilis Venizelos estime qu’on est sur la bonne voie, mais qu’ »il faut attendre 2025 pour pouvoir tirer un premier bilan. »

Pour aller plus loin:

>> A Lausanne, les tarifs de l’énergie font bondir les futurs habitants de l’écoquartier 

>> L’Ouest esquisse son visage d’ici à 2040

>> Contre le mitage du territoire, la densification a aussi ses limites

>> Genève va vers un dégel de la densification de ses zones villas

Texte et multimédia: Yoan RITHNER
Photos: Keystone